México recibe cada año a miles de compradores extranjeros de EUA, Canadá, Europa y América Latina. El país permite a los no ciudadanos adquirir propiedades, pero el marco legal establece condiciones específicas dependiendo de la ubicación geográfica de la propiedad. Esta guía explica todo el sistema sin tecnicismos.
La zona restringida: el concepto fundamental
El Artículo 27 de la Constitución Mexicana establece que los extranjeros no pueden adquirir dominio directo del suelo dentro de la llamada zona restringida, que comprende:
- Una franja de 100 kilómetros a lo largo de cualquier frontera terrestre (EUA, Guatemala, Belice)
- Una franja de 50 kilómetros a lo largo de costas (Pacífico, Atlántico, Golfo)
¿En zona restringida o no?
El fideicomiso bancario: cómo funciona
La solución legal para que extranjeros adquieran propiedades en zona restringida es el fideicomiso bancario, establecido en la Ley de Inversión Extranjera de 1993.
En este esquema:
- Una institución bancaria mexicana actúa como fiduciario (propietario formal ante el Registro Público)
- El comprador extranjero es el fideicomisario con todos los derechos de uso y disposición
- El fideicomiso tiene vigencia de 50 años, renovable automáticamente antes del vencimiento
- La propiedad puede ser rentada, vendida, heredada o modificada sin restricción por el fideicomisario
Costos del fideicomiso
| Concepto | Costo estimado | Frecuencia |
|---|---|---|
| Constitución del fideicomiso | $500–$800 USD | Una sola vez |
| Cuota anual de administración | $500–$800 USD/año | Anual |
| Modificaciones al fideicomiso | $200–$400 USD | Por evento |
Los bancos más usados para fideicomisos inmobiliarios son BBVA, Scotiabank, Banamex (Citibanamex) y Santander. Los costos varían ligeramente entre instituciones.
Fuera de zona restringida: escritura directa
En el interior del país, los extranjeros pueden escriturar la propiedad directamente a su nombre, sin necesidad de fideicomiso. El proceso es idéntico al de un comprador mexicano: notario, Registro Público, impuesto de adquisición y escritura.
Ciudades como Mérida, Guadalajara, Monterrey, Ciudad de México, San Miguel de Allende y Oaxaca son completamente libres de la restricción constitucional.
¿Se necesita RFC o CURP?
Los extranjeros que compran en México con fideicomiso no necesitan RFC (Registro Federal de Contribuyentes) ni CURP. Sin embargo, si planean generar ingresos con la propiedad (rentas), deben inscribirse ante el SAT para declarar dichos ingresos. Para compra directa fuera de zona restringida, el notario puede tramitar un RFC provisional.
Tipos de visa y residencia
No es necesario tener residencia mexicana para comprar una propiedad. Puedes adquirir como turista con visa de entrada. Sin embargo, muchos compradores obtienen la visa de residencia temporal o permanente después de la compra, ya que la inversión inmobiliaria puede facilitar el proceso migratorio.
Preguntas frecuentes de compradores extranjeros
¿Puedo comprar con mi empresa extranjera? Sí, una empresa extranjera puede ser fideicomisaria o propietaria directa (fuera de zona restringida). Requiere constitución de una persona moral en México o permiso de la SRE.
¿Puedo heredar mi propiedad en fideicomiso? Sí. El fideicomiso puede designar beneficiarios sustitutos que hereden automáticamente sin necesidad de testamento.
¿Qué pasa si el banco fiduciario quiebra? Los activos en fideicomiso están separados del balance del banco. Si el banco quiebra, el fideicomiso se transfiere a otra institución. Tus derechos no se afectan.
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